土地の一部を売却する

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土地の一部を売却する

土地を売却する時、その面積のすべてではなく、面積の一部を売ることもできます。ただし、土地の一部を売るにはまずその一部分を別の土地として独立(分筆)させなければなりません。土地の一部を独立させるには測量が必要です。測量では隣接している土地の所有者全員と、自分が所有する土地の境界を決定していくことになります。土地の境界が決まり、面積が確定すれば、ようやく分筆を行うことができるようになります。このように自分が所有する土地といえど、隣接している土地の所有者を無視して分筆できるわけではないことに注意してください。

すでに売買契約を結んだ後に分筆を行う場合、なんとしても隣接している土地の所有者全員の協力を得る必要がありますが、状況によっては協力を得られないトラブルが起きる可能性もあります。そういったトラブルが起きると土地の一部を売ることや所有権を移動させることができなくなるので、契約不履行となり、売買契約を結んだ買主から違約金・損害賠償を請求されることもあります。

といっても、隣接している土地の所有者の協力が得られないのは売主だけの責任とはかぎりません。正当な理由なく、一方的に協力を拒んでいるだけなのであれば売主としてはどうしようもないわけです。そのため、土地の一部を売る時は売買契約書に「分筆できなかった時は契約を白紙に戻す」といった記述を入れておくことが大切になります。また時間をかけて隣接している土地の所有者の協力を得ることも考慮し、「期日までに分筆できなかった時は引渡し日を延ばす」といった記述も入れておくといいかもしれません。

具体的な分筆の流れについてですが、土地家屋調査士に依頼する場合はそこに依頼します。売主が一から分筆の手続きを取るのは大変なので、不動産会社が依頼する土地家屋調査士をあらかじめ決めておくこともあります。

次に法務局をはじめとする公的機関が管轄する資料を調査して分筆したい土地の状態を把握します。土地の状態を把握したらその情報を参考にしつつ、隣接している土地の所有者の立会いのもと、境界確認、測量を行います。隣接している土地が道路や水路のような公有財産の場合はその管理者が立ち会うことになります。境界確認、測量が無事に済めば分筆の登記を申請します。土地家屋調査士に依頼していればここまでの手順は代わりに行ってくれます。分筆が済んだ後は土地の所有権を移転する登記を申請することで売買契約を履行することができます。

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