農地を売却する

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農地を売却する

農地は農業をするために欠かせない特別な土地です。そのため、日本ではその保護のために他の土地と比べると売却しにくい仕組みになっています。日本は食料自給率が低く、国土も狭い国なので、かぎりある農地は非常に貴重なわけです。

農地は活用方法が耕作しかありません。そのため、農地を売るとすれば農家などの農業に携わる人に売るしかないのです。しかし、それではあまりに買い手が制限されてしまうので、人によってはもっとたくさんの人に向けて売り出したいということもあるでしょう。その場合は農地を農地でなくしてしまうしかありません。

農地を農地でなくす…つまり別の土地にすること、これを「転用」といいます。ただどのような農地でも必ず転用できるとはかぎらず、農地の種類によって転用を認められるかどうかが決まってきます。農地の種類は立地によって判定され、農用地区域内農地、甲種農地、第1〜3種農地というふうに分かれています。転用が認められるのは基本的に第2種農地と第3種農地の2つだけなので、これ以外の種類の農地では売却は難しいです。

それから農地の種類だけでなく、転用目的を達成できる信用・見込みが所有者にあるかどうかも許可を得られるかどうかの重要なポイントです。売却目的の場合は転用後の土地は買主が活用していくことになるので、買主と売主の両方が農地転用の申請者となります。たとえば転用目的を達成できるだけの環境が整えられていなかったり、転用後すぐに目的を実行しなさそうであれば申請は通りません。つまり、国としてはかぎりある農地を転用するのだから有益に使ってほしいという気持ちなのです。

ちなみに農地の売却価格の相場は年々下がっています。なぜかというと、農業の将来性への不安視から買主が減っているからです。農地を買ったとなれば長く農業に利用して安定した収入を得たいものですが、それが難しい今、安く売らなければなかなか農地は売れません。

農地を売る具体的な流れについてですが、まず買主と売買契約を結びます(ただし契約の履行を売買・転用許可が取れた場合にのみとすること)。次に農業委員会に農地をそのまま売ることもしくは転用することの許可を申請します。許可が出る前に所有権移転請求権の仮登記を行っておきます。その後、許可が出れば売却代金の支払を受け、所有権移転の本登記を行い、全体の流れは終了です。所有権移転請求権の仮登記は普通の不動産取引ではあまり行うことはありませんが、許可が得られるかどうかがわからない農地売却においては重要です。

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