抵当権が設定された土地の売却について

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抵当権が設定された土地の売却について

抵当権というのは金融機関が貸付を行う時に土地などの不動産に設定する担保のことを指します。債務者が返済を滞らせた時にこの担保をオークションにかけて売却し、債権を回収するのが目的です。ただし、抵当権がついている不動産だからといって利用が制限されることはなく、普通の不動産と同様に売買や貸付も問題なく行うことができます。

しかし、抵当権がついている以上、債務者が返済を滞らせれば売却済みの土地だとしてもその土地はオークションにかけられることに注意しなければなりません。買主からすればせっかく買った土地をすぐに失うということにもなりかねないので、通常の土地の取引よりもリスキーになることは確実です。

そのため、土地を売却する時は基本的にまず抵当権を抹消して担保でなくしてから引渡しを行うようになっています。抵当権の抹消というのはつまり債務者が借りているお金を金融機関に全額返すということですが、返済分のお金は土地売却時に得た代金を充てることが多いです。この場合、抵当権の抹消手続きと同時に土地の所有権移転登記を行うことになります。

しかし、土地を売却したからといって必ず借金を完済できるだけのお金が手に入るとはかぎりません。土地を売却するにしてもタダでできるわけではなく、さまざまな手続きのための費用がかかってくるので、最終的に利益が少ししか出ないこともあります。土地の売却代金では借金完済に足りなかった場合、売主は別途どこかから資金を用意して返済に充てなければ引渡しはできません。

不動産会社が仲介に入る場合はその不動産会社があらかじめ売主の調査を行います。その調査の過程で取引物件に抵当権がついていることがわかれば今度はその抵当権を設定している金融機関に確認を取ります。そして最終的に「抵当権を抹消できる」と見込めた時のみ売買手続きを進行させるので、売主は借金を完済できそうにないのにそのことを黙って土地を売ろうとすることはできません。

もし売買契約の締結にまで至ったとしても、契約書内に特約を入れて買主のリスクを減らしていることが多いです。どのような特約かというと、「抵当権を抹消できなければ契約を白紙にする」というものです。

また抵当権には根抵当権というものがあります。これはビジネスを行う上で借りた一定のお金を担保するためのものです。土地を売却する時、この根抵当権がついていることもありますが、これについても扱いは普通の抵当権と同じです。

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