土地売却時の一時所得の計算方法

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土地売却時の一時所得の計算方法

土地売却時の一時所得の計算は「土地の売却金額−(取得費+売却にかかった費用)−特別控除額(一定の場合)」によって行います。ちなみにこの計算により、赤字だった場合、給与所得や事業所得との損益を合算することは不可です。マイホームを売却したのなら損失の控除を受けられますが、土地だけを売った場合は関係ありません。

取得費というのは何かというと、売却した土地を買った時の代金や仲介手数料などの費用の合計を指します。取得費が売却金額の5%未満の時は5%に相当する金額を取得費として扱うことができます。建物の場合は減価償却費の控除がありますが、土地だけの売却であれば関係ありません。

次に売却にかかった費用とは何かというと、合計で4つあります。1つ目は仲介手数料、2つ目は測量費をはじめとする土地を売る際に直接必要になる費用、3つ目は貸家の売却のための立ち退き料、4つ目は建物を取り壊した時の解体工事費用です。土地だけを売る場合でもその前に貸家が建っていてそれを取り壊した場合、3つ目、4つ目を売却にかかった費用に含めることができます。

特別控除額とは何かというと、ある限定的なケースに当てはまる時、特別に売却金額から控除できる金額のことです。たとえば収用(国家が公共用に私有財産を買うこと)などで土地を売る場合、最高で5,000万円の控除が受けられます。

「土地の売却金額−(取得費+売却にかかった費用)−特別控除額(一定の場合)」よって所得が出たらその金額にかかる税金は他の所得とは個別に計算します(ただし確定申告は他の所得と同時に行う)。こういった性質の税金のことを分離課税と呼び、国内の土地だけでなく借地権や耕作権といった土地に関わる権利や海外の土地に対しても課税されます。

売却した土地の所有期間が5年以下なら短期譲渡所得、所有期間が5年を超えるなら長期譲渡所得となり、それぞれ適用される税率が変わってきます。所有期間は「土地を譲渡した年の1月1日時点」を基準に定められます。「土地を譲渡した日」ではないので注意してください。

短期譲渡所得なら所得税が30%、住民税が9%かかります。長期譲渡所得なら所得税が15%、住民税が5%です。短期譲渡所得か長期譲渡所得かで2倍近い税金の違いがあるので、所有期間を計算する時は間違いのないようにしましょう。また確定申告を行う時はこの所得税に加え、復興特別所得税を申告・納付する必要があります。

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